📄️ 土地取引、土地利用における条例軽視は、まちづくりの根幹を揺るがす大問題
令和元年度9月定例会における一般質問についてまとめています。
R1年9月
令和元年度9月の一般質問
回田町218番地周辺で行われている宅地開発に関し、大規模な開発にもかかわらず公園が設置されないことや一連の取引、開発に関する説明が十分になされていない。そのため周辺住民の間で市に対する不信不満の声が上がっている。特に若い家族世帯が多く移り住んでいる状況で、子どもたちの遊ぶ公園が近隣にないことや緑が減ることについて心配する声が大きい。
この土地はもとの所有者が平成28年7月1日に全体で約8,000㎡の土地を3つに分割し、それぞれ3,000㎡未満の契約として3社へ売却したもの。この3社との取引（以下、当取引と呼ぶ）は同一の者が行う合計面積5,000㎡以上の土地取引行為であった。しかし小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例（以下、条例と呼ぶ）で定められた届出が期間内にされていない。
また大規模な土地利用を小平市の都市計画マスタープランの方針等に照らし合わせるため規定されている小平市土地利用審議会での審査や、市長の助言プロセスも行われていない。さらには事業面積が5,000㎡以上の開発事業で同一の事業者が開発する場合に必要な大規模開発事業のプロセスや、同様に3,000㎡以上の開発で必要とされる中規模開発事業のプロセスも踏まれていない。先述したように都市計画法の規定に基づいて3,000㎡以上の開発において整備すべき公園等も設置されていない。
5,000㎡を超える大規模土地取引及び大規模土地開発に際し「複数業者との間で土地を分割して売買する」などの手法で個々の土地面積を減らし法や条例を回避できてしまうなら小平市のまちづくりの根幹が崩れる。非常に大きな問題だ。
そこで、当取引に関する市の対応の再検証と、東京都への働きかけも含めた条例等見直しの要望を念頭に質問する。
大規模土地取引の届出は取引契約の3か月前に行われなければならないが、当取引は契約締結後1か月での届出と遅れたことについて、その経緯、原因、市としての対処、再発防止策は。
平成28年1月に、市は、土地所有者の仲介人から生産緑地であった土地について売買の相談があったため、大規模土地取引行為の届出や大規模開発事業に関する公共施設の設置等について説明をした。
その後、同年7月に、土地を3つに分割し、取得した3社から、国土利用計画法に基づく土地取引の届出があった。当該土地につきましては、すでに土地売買が行われていたことから、市から大規模土地取引行為についての届出を促し、同年8月に提出された。
本来ならば、大規模土地取引行為を行う前に市長の助言等を行う必要がある。しかしすでに契約が締結されていたことから、もとの土地所有者に対し良好なまちづくりへの協力を取得した3社に伝えていただくようお願いした。届出がおくれた原因としては、3つに分割して売却したそれぞれの土地面積が5,000㎡未満であったことから、もとの土地所有者が大規模土地取引行為の届出は不要であると自ら解釈をしたもの。
今後の対応としては、大規模土地取引行為の届出について現在市のホームページや窓口のチラシ等で周知をしているが、譲渡人や譲受人が届出を行うことが原則となることから、生産緑地の買い取り申し出があった際や事業者が窓口に相談へ来た際、必要となる手続についてより一層丁寧な説明を行っていく。
5,000㎡以上の土地を売却する際、売り主は売却契約の3か月前に届出をしなければならないと条例で決められている。しかしこのケースでは届出が期限内になされなかった。つまりもとの土地所有者による条例違反の行為が行われたということでよいか。
ご披瀝のとおり、大規模土地取引行為は契約の3か月前までに市に届出ることが条例で義務づけられている。それが出ていなかった。条例は守られていなかった。
届出がおくれた理由は、分割売却したそれぞれの土地面積が5,000㎡未満だったので、もとの土地所有者が届出は不要であると解釈した、という答弁だった。条例を読めば分かるが、ここは分割売却とは関係のない話。
条例と施行規則に次のように書かれています。今回は、売る側が同一であり、規則で定める期間（1年間）以内の売却なので、大規模土地取引行為の届出が必要となります。逆に言えば、1年間を超えて分割売却すれば、大規模土地取引行為の届出が不要になってしまいます。
5,000平方メートル未満の土地取引行為であっても、一団の土地及び隣接した土地において、同一の者又は規則で定める関連性が認められる者が規則で定める期間に2以上の土地取引行為を行うときは、これらの土地取引行為は一の土地取引行為とみなし、その合計面積が5,000平方メートル以上となる場合は、前項の規定を適用する。ただし、市長が適当でないと認めるときは、この限りでない。
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