（1）市民とともにまちづくりを行う条例を運用に耐えうるものに
@@ -32,24 +32,24 @@これは最後の手段であり、上記の対応をしたところで事業主に対してフェアではないことに変わりはないが。どうか。
たしかに事業主にはガイドブックを配布していない。
周辺住民から声があった場合は必ず説明してほしいと口頭で伝えていることもあるので、このガイドブックを事業主にも配布していきたい。
また、ホームページの掲載についても、箇所を工夫するなど、事業主の目に留まるよう検討していきたい。
ガイドブック、手引きについては引き続き、分かりやすく、誤解の生じない記載方法を検討していきたい。
ガイドブックに事業主の責務の具体的内容を記載しては
ガイドブックの中に「条例にある事業主の責務は自主的な協議を行うこと」や「相互に建築協定などの検討をすること（前回市長答弁にあったこと）」も明記しては。
表記の仕方もあるので、具体的なことについては、もう少し検討したい。
ガイドブックに書くだけなら、気にしている行政手続法のことも問題ないのでは。
現在の状況を整理するがその認識で正しいか
もう一度今の状況を整理する。
条例には「事業主が市民とともにまちづくりを行う」と書いてある。これを周辺住民が読めば、計画が固まる前から事業主と自主的な話し合いを重ね、お互いに共通認識のようなものが形成できると理解（期待）するはずだ。
一方で事業主が条例を読めば「手続きにある説明会や調 整会を行うことで市民とともにまちづくりを行ったことになる」と理解するはずだ。これは自然の成り行きである。
市の職員がいくら事業主に対して自主的な協議に応じるよう依頼しても、事業主としては、なぜ市は条例にないことを強要してくれるのか、という意識になる。
ここで住民と事業主の間に挟まれた市の担当職員は疲弊する。条例の記載があやふやなため、住民も事業主も認識に間違いがない中で、職員が誠心誠意尽くそうと頑張っても、どちらからも責められて疲弊してしまう。
そういった状況にあるという認識でよいか。
その認識で大方そういう形で我々も捉えている。
ただ、開発事業については、基本的には東京都が許可を出す。その間の中継と言うか、市は同意を出していく。そこはあくまでも行政指導のレベルで、かなりの限界がある。
住民の方にとってみれば、行政指導に強い権限があると思われる。そのあたりはきちんと説明をしていきたい。行政指導の難しさを、もう少し住民の自分の方に理解していただくような説明の仕方や書き込みについては工夫していきたい。
自主的協議を行うタイミ ングを条例に明記してはどうか
自主的な協議を行うタイミングは特に定めがないため、初めて協議に応じるのが工事着工段階であっても事業主の責務を果たすことになる。
この抜け穴を塞ぐため、たとえば「周辺住民から協議の要求があった場合、できる限り速やかに、遅くとも3週間以内に」など、具体的に協議を行うタイミングについて条例に明記しては。
事業主が周辺住民から協議の要求を受けた場合、速やかに対応できるとは限らず、開発事業の事業主に対する過度な負担を課す恐れもあることから、条例への明記は慎重に取り扱う必要があると考えている。
逐条解説にも自主的協議はできるだけ早い時期にと書いてある認識でよいか
事業主に「自主的な協議に応じないと条例違反だ」ということを土地購入より前に伝わるようにすることは大前提。その次に必要なのは、自主的な協議をどの段階で行うかということ。
開示請求で入手した開発条例の逐条解説に重要な記載がある。
開発条例9条（土地利用構想の公開等）の土地利用構想の縦覧や説明会について書いてあるところ。
開発事業を実施する場合、事業主から周辺住民に対して行われる事業計画の説明が、一般的には変更不可の状態（計画を固めて用地取得するため。）にて行われることが多く、市や住民からの要望等があっても計画変更が困難であり、このため住民と軋轢が生じて紛争となる事例が増大している。よってできるだけ早い時期（構想の段階で計画変更が可能な時期まで。）に、周辺住民に対して説明会を開催し、計画内容を公表するとともに、周辺住民等と調整協議を行うことにより紛争の発生を減少させることを目的に、当該規定を設けている。
小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例施行規則 逐条解説
つまり事業主はほぼ計画を固めた状態で用地を買っているので、できるだけ早い時期に、説明会だけではなく周辺住民等との調整協議を行うことにより紛争の発生を減少させる必要があると書いてある。
つまり、のんびりしていたら計画が固まってしまう。だから自主的な協議を行う時期はできるだけ早い時期でなければならない。そう逐条解説に書いてあると思うが、正しいか。
早いうちにそのあたりの主旨を理解していただくという趣旨はそのとおり。
ただ、基本的には土地利用構想の段階からその後の窓口協議に入っていく。その段階でも基本的には説明の機会や変更は可能。そういうふうに全体を見た中での書きぶりになっている。
なるべく早い段階で協議をした方が事業主にとっても負担が少ないのでは
つまり、進んだ段階でも変更は可能だけれども、なるべく早い段階で協議に応じてもらった方が、事業主にとっても周辺住民にとってもよいということ。
先ほど「事業主に対する過度な負担になる恐れがある」と答弁したが、自主的協議をなるべく早い段階で行わなければならないと理解していた方が、事業主にとっても負担が少ないと思う。
今回のように、後の段階になってから自主的協議を行うことになると、そこで出た意見を取り入れ、修正、修正とやっていく。時間もコストも余計にかかる。そうではないか。
コストについては事業者の考え方などで場合によってはかかってくる可能性もある。市としては、なるべく早い段階での自主的な協議を促している。
ということは、事業主に過度な負担を課す恐れという話も、状況に応じてそうではないかもしれない。
事業主はかなり強い立場にある。いつ話し合いをしようと、住民には計画を変更させる強制力がない。早めに話し合いがなされても、事業主にとっては不利益は何もないのでは。
むしろ話し合いが後になればなるほど住民の不信が募り、軋轢が生じ易くなったり紛争も起きやすくなるのではないか。
自主的協議を遅らせることで、なし崩しに事業を完遂させる意図があるのでは
「過度な負担にならないように」といつも言うが、事業主が協議のタイミングをなるべく後にずらせることで、なし崩し的に開発を進められるようにすることが事業主の利益になるという意識があるのでは。
なし崩し的にして事業を完遂させるというような考えは市にはない。事業者もそういう考えはないと市は考えている。
ただ、自主的な協議と説明で、人員や会場の手配だとか、時期がなかなか合わないとか、そういう事情も事業主にはあるので、それを踏まえてある程度場合によっては少し後ろになってしまうこともあるのではと考えている。
つまり会場の設営や時間を合わせる必要があるから、早め早めにと言うと事業主に過度な負担になるという話か。
であれば、そういうことが解決する時間軸の中で最大限早めてもらう、うまい表現の仕方はあると思う。今パッと思いつかないが。そういうところを検討し、考えていただきたい。
調整会中に事業主から新案が提示されたことをどう考えているか
今回、土地利用構想に係る手続きの中で事業主が新しい図面を2度提示した。どちらの案も説明会はなく、うち1回は土地利用構想に係る調整会の中で提示されるなどし混乱を招く事態となったことについて、市の見解を問う。
上水・南町4丁目（サレジオ学園北側の土地）の開発事業では、土地利用構想に係る手続において、縦覧などを経て見解書の提出と調整会が行われている。
見解書の提出の際と調整会の際に、事業主から事業計画を説明する補足資料として提示したい旨の要望があり、これを認めたもの。
しかしながら結果として事前説明が不十分なため、混乱を招いたと認識している。
今後は、新しい図面等の資料を提示する際には、周辺住民に対して十分に説明を行うよう、事業主に指導していく。
周辺住民は、調整会では意見書の話しかしてはならないという結構厳しいルールを守ってきた。そういう中で、事業主から調整会の中で出してよい資料ではなかった。
事業主が調整会の中で修正案を出 せるようにしてしまうと、現行のルールでは2回しかない調整会を、うまい出し方をすることで恣意的に無駄にすることもできてしまう。
ただ、調整会が2回までというルールがあるのは「自主的協議が行えていることは普通である」という前提に立っての話で、今回は普通ではない状況での運用だったというところもあるとは思うが。
再度周辺住民への説明会が必要になる著しい変更では
調整会の中で今回出てきた修正案は、土地利用構想変更の届け出が必要になるような修正案だと私も思う。
先日の事業主による自主的説明会の場でも、事業主も変更届を出すかどうかは会社に持ち帰って検討するという話だった。
逐条解説を読むと、土地利用構想の変更届出が必要になるのは「再度周辺住民説明会を開催しなくてはならないような著しい変更である場合」とある。
今回は次のようなことから、再度周辺住民への説明会が必要になる事例と思う。
-
-
- 通行地役権が設 定された通路が新設された +
これは最後の手段であり、上記の対応をしたところで事業主に対してフェアではないことに変わりはないが。どうか。
たしかに事業主にはガイドブックを配布していない。
周辺住民から声があった場合は必ず説明してほしいと口頭で伝えていることもあるので、このガイドブックを事業主にも配布していきたい。
また、ホームページの掲載についても、箇所を工夫するなど、事業主の目に留まるよう検討していきたい。
ガイドブック、手引きについては引き続き、分かりやすく、誤解の生じない記載方法を検討していきたい。
ガイドブックに事業主の責務の具体的内容を記載しては
ガイドブックの中に「条例にある事業主の責務は自主的な協議を行うこと」や「相互に建築協定などの検討をすること（前回市長答弁にあったこと）」も明記しては。
表記の仕方もあるので、具体的なことについては、もう少し検討したい。
ガイドブックに書くだけなら、気にしている行政手続法のことも問題ないのでは。
現在の状況を整理するがその認識で正しいか
もう一度今の状況を整理する。
条例には「事業主が市民とともにまちづくりを行う」と書いてある。これを周辺住民が読めば、計画が固まる前から事業主と自主的な話し合いを重ね、お互いに共通認識のようなものが形成できると理解（期待）するはずだ。
一方で事業主が条例を読めば「手続きにある説明会や調 整会を行うことで市民とともにまちづくりを行ったことになる」と理解するはずだ。これは自然の成り行きである。
市の職員がいくら事業主に対して自主的な協議に応じるよう依頼しても、事業主としては、なぜ市は条例にないことを強要してくれるのか、という意識になる。
ここで住民と事業主の間に挟まれた市の担当職員は疲弊する。条例の記載があやふやなため、住民も事業主も認識に間違いがない中で、職員が誠心誠意尽くそうと頑張っても、どちらからも責められて疲弊してしまう。
そういった状況にあるという認識でよいか。
その認識で大方そういう形で我々も捉えている。
ただ、開発事業については、基本的には東京都が許可を出す。その間の中継と言うか、市は同意を出していく。そこはあくまでも行政指導のレベルで、かなりの限界がある。
住民の方にとってみれば、行政指導に強い権限があると思われる。そのあたりはきちんと説明をしていきたい。行政指導の難しさを、もう少し住民の自分の方に理解していただくような説明の仕方や書き込みについては工夫していきたい。
自主的協議を行うタイミ ングを条例に明記してはどうか
自主的な協議を行うタイミングは特に定めがないため、初めて協議に応じるのが工事着工段階であっても事業主の責務を果たすことになる。
この抜け穴を塞ぐため、例えば「周辺住民から協議の要求があった場合、できる限り速やかに、遅くとも3週間以内に」など、具体的に協議を行うタイミングについて条例に明記しては。
事業主が周辺住民から協議の要求を受けた場合、速やかに対応できるとは限らず、開発事業の事業主に対する過度な負担を課す恐れもあることから、条例への明記は慎重に取り扱う必要があると考えている。
逐条解説にも自主的協議はできるだけ早い時期にと書いてある認識でよいか
事業主に「自主的な協議に応じないと条例違反だ」ということを土地購入より前に伝わるようにすることは大前提。その次に必要なのは、自主的な協議をどの段階で行うかということ。
開示請求で入手した開発条例の逐条解説に重要な記載がある。
開発条例9条（土地利用構想の公開等）の土地利用構想の縦覧や説明会について書いてあるところ。
開発事業を実施する場合、事業主から周辺住民に対して行われる事業計画の説明が、一般的には変更不可の状態（計画を固めて用地取得するため。）にて行われることが多く、市や住民からの要望等があっても計画変更が困難であり、このため住民と軋轢が生じて紛争となる事例が増大している。よってできるだけ早い時期（構想の段階で計画変更が可能な時期まで。）に、周辺住民に対して説明会を開催し、計画内容を公表するとともに、周辺住民等と調整協議を行うことにより紛争の発生を減少させることを目的に、当該規定を設けている。
小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例施行規則 逐条解説
つまり事業主はほぼ計画を固めた状態で用地を買っているので、できるだけ早い時期に、説明会だけではなく周辺住民等との調整協議を行うことにより紛争の発生を減少させる必要があると書いてある。
つまり、のんびりしていたら計画が固まってしまう。だから自主的な協議を行う時期はできるだけ早い時期でなければならない。そう逐条解説に書いてあると思うが、正しいか。
早いうちにそのあたりの主旨を理解していただくという趣旨はそのとおり。
ただ、基本的には土地利用構想の段階からその後の窓口協議に入っていく。その段階でも基本的には説明の機会や変更は可能。そういうふうに全体を見た中での書きぶりになっている。
なるべく早い段階で協議をした方が事業主にとっても負担が少ないのでは
つまり、進んだ段階でも変更は可能だけれども、なるべく早い段階で協議に応じてもらった方が、事業主にとっても周辺住民にとってもよいということ。
先ほど「事業主に対する過度な負担になる恐れがある」と答弁したが、自主的協議をなるべく早い段階で行わなければならないと理解していた方が、事業主にとっても負担が少ないと思う。
今回のように、後の段階になってから自主的協議を行うことになると、そこで出た意見を取り入れ、修正、修正とやっていく。時間もコストも余計にかかる。そうではないか。
コストについては事業者の考え方などで場合によってはかかってくる可能性もある。市としては、なるべく早い段階での自主的な協議を促している。
ということは、事業主に過度な負担を課す恐れという話も、状況に応じてそうではないかもしれない。
事業主はかなり強い立場にある。いつ話し合いをしようと、住民には計画を変更させる強制力がない。早めに話し合いがなされても、事業主にとっては不利益は何もないのでは。
むしろ話し合いが後になればなるほど住民の不信が募り、軋轢が生じ易くなったり紛争も起きやすくなるのではないか。
自主的協議を遅らせることで、なし崩しに事業を完遂させる意図があるのでは
「過度な負担にならないように」といつも言うが、事業主が協議のタイミングをなるべく後にずらせることで、なし崩し的に開発を進められるようにすることが事業主の利益になるという意識があるのでは。
なし崩し的にして事業を完遂させるというような考えは市にはない。事業者もそういう考えはないと市は考えている。
ただ、自主的な協議と説明で、人員や会場の手配だとか、時期がなかなか合わないとか、そういう事情も事業主にはあるので、それを踏まえてある程度場合によっては少し後ろになってしまうこともあるのではと考えている。
つまり会場の設営や時間を合わせる必要があるから、早め早めにと言うと事業主に過度な負担になるという話か。
であれば、そういうことが解決する時間軸の中で最大限早めてもらう、うまい表現の仕方はあると思う。今パッと思いつかないが。そういうところを検討し、考えていただきたい。
調整会中に事業主から新案が提示されたことをどう考えているか
今回、土地利用構想に係る手続きの中で事業主が新しい図面を2度提示した。どちらの案も説明会はなく、うち1回は土地利用構想に係る調整会の中で提示されるなどし混乱を招く事態となったことについて、市の見解を問う。
上水・南町4丁目（サレジオ学園北側の土地）の開発事業では、土地利用構想に係る手続において、縦覧などを経て見解書の提出と調整会が行われている。
見解書の提出の際と調整会の際に、事業主から事業計画を説明する補足資料として提示したい旨の要望があり、これを認めたもの。
しかしながら結果として事前説明が不十分なため、混乱を招いたと認識している。
今後は、新しい図面等の資料を提示する際には、周辺住民に対して十分に説明を行うよう、事業主に指導していく。
周辺住民は、調整会では意見書の話しかしてはならないという結構厳しいルールを守ってきた。そういう中で、事業主から調整会の中で出してよい資料ではなかった。
事業主が調整会の中で修正案を出せ るようにしてしまうと、現行のルールでは2回しかない調整会を、うまい出し方をすることで恣意的に無駄にすることもできてしまう。
ただ、調整会が2回までというルールがあるのは「自主的協議が行えていることは普通である」という前提に立っての話で、今回は普通ではない状況での運用だったというところもあるとは思うが。
再度周辺住民への説明会が必要になる著しい変更では
調整会の中で今回出てきた修正案は、土地利用構想変更の届け出が必要になるような修正案だと私も思う。
先日の事業主による自主的説明会の場でも、事業主も変更届を出すかどうかは会社に持ち帰って検討するという話だった。
逐条解説を読むと、土地利用構想の変更届出が必要になるのは「再度周辺住民説明会を開催しなくてはならないような著しい変更である場合」とある。
今回は次のようなことから、再度周辺住民への説明会が必要になる事例と思う。
-
+
- 通行地役権が設定 された通路が新設された
- 地盤面の高さが大きく変わった
- 周辺住民のプライバシー侵害につながる懸念や防犯上の懸念が新しく発生した
- クルドサックが設けられて車の運行状況が変わった -
手続きを改めて実施してもらうよう市長から依頼できる変更では
なお、市長は、事業主から変更届出が出された時に、改めて手続きの最初の方からやってくださいと事業主に求めることもできるようになっている。
このように改めて手続きを求められる条件としては「たとえば公園の位置とか道路の配置変更などで、周辺住民への影響が大きいものなどの場合」と逐条解説に書いてある。
クルドサックを設けて通行地役権を設定した通路を設けるといったことは、道路の配置変更などに当たるのではないか。
逐条解説には続けて「周辺住民との協議による変更で流動的であるケースについては届出不要として運用している」とあるが、これは自主的協議が行われていることが前 提。今回のように調整会の場で突然変更案が出てくるようなケースには当たらない。
このあたりの解釈で職員もかなり悩んだのではないか。
改善は変更届の対象としていないというのはおかしな話
逐条解説の最後の方に「事業主が計画変更する場合は、一部の計画改善により、その他の部分が改悪にならないよう工夫している。これまでの運用では改善は変更届の対象としてない」と書いてある。
担当課が今回のケースは変更届を出す必要はないと言ってきたのは、この最後の「改善は変更届の対象としてない」を論拠としているのでは。
でも考えてみると、改善は変更届の対象とならないというのもおかしな話。一部の人にとっては改善かもしれないが、それ以外の多くの人にとっては愛悪になっている変更だってある。
一部の住民だけに変更プランが示されている状況
さらに、今の状況では、調整会に出ている一部の住民だけを対象に変更プランが示されている。それ以外の人たちは新しいプランをまったく知らないまま開発が進んでしまう。
市から事業主に土地利用構想の変更届を出すよう提案してはどうか
市からも、こういったことを背景に、事業主に対して、土地利用構想の変更届を出してはどうかと提案してみてはどうか。
土地利用構想の変更届は、事業主の都合による変更があった場合に提出を求めるものであり、今回の事業のように周辺住民の意見を受けて変更したものは対象外としている。
事業主都合で図面を大幅に変更した場合というのは、
-
+
手続きを改めて実施してもらうよう市長から依頼できる変更では
なお、市長は、事業主から変更届出が出された時に、改めて手続きの最初の方からやってくださいと事業主に求めることもできるようになっている。
このように改めて手続きを求められる条件としては「例えば公園の位置とか道路の配置変更などで、周辺住民への影響が大きいものなどの場合」と逐条解説に書いてある。
クルドサックを設けて通行地役権を設定した通路を設けるといったことは、道路の配置変更などに当たるのではないか。
逐条解説には続けて「周辺住民との協議による変更で流動的であるケースについては届出不要として運用している」とあるが、これは自主的協議が行われていることが前提。 今回のように調整会の場で突然変更案が出てくるようなケースには当たらない。
このあたりの解釈で職員もかなり悩んだのではないか。
改善は変更届の対象としていないというのはおかしな話
逐条解説の最後の方に「事業主が計画変更する場合は、一部の計画改善により、その他の部分が改悪にならないよう工夫している。これまでの運用では改善は変更届の対象としてない」と書いてある。
担当課が今回のケースは変更届を出す必要はないと言ってきたのは、この最後の「改善は変更届の対象としてない」を論拠としているのでは。
でも考えてみると、改善は変更届の対象とならないというのもおかしな話。一部の人にとっては改善かもしれないが、それ以外の多くの人にとっては愛悪になっている変更だってある。
一部の住民だけに変更プランが示されている状況
さらに、今の状況では、調整会に出ている一部の住民だけを対象に変更プランが示されている。それ以外の人たちは新しいプランをまったく知らないまま開発が進んでしまう。
市から事業主に土地利用構想の変更届を出すよう提案してはどうか
市からも、こういったことを背景に、事業主に対して、土地利用構想の変更届を出してはどうかと提案してみてはどうか。
土地利用構想の変更届は、事業主の都合による変更があった場合に提出を求めるものであり、今回の事業のように周辺住民の意見を受けて変更したものは対象外としている。
事業主都合で図面を大幅に変更した場合というのは、
- 公園の位置が変わった
- 道路の配置というのは、本数が増えたりのこと -
- 計画内容が異なってくる、たとえばマンション計画から宅地分譲に変わる -
そういう大きな変更があった場合などを考えている。
事業主から変更の届け出があれば、市は受理するが、市の方から変更になるので届けを出してというところまではなかなか難しい。
土地利用構想の変更届を出す条件は明文化されているか
今の答弁にあった変更届を出すときの条件は明文化されているか。逐条解説には書いてなかったが。
逐条解説には、土地利用構造の変更ということで、著しい変更である場合は届出が必要ということ、周辺住民との協議での変更で流動的であるケースについては届出不要として運用していると。
あと、その変更の程度が著しいということで、公園の位置だとか道路の配置変更などで周辺住民の大きいものなどを指す、という形で明文化している。
今回の場合は、道路の中にツリーサークル、スピードを抑制するようなクルドサック的なものを ですね、道路のところにつけているので、道路の配置が変更したというところまではいかないのかなという認識を持っている。
周辺住民への影響が大きいというのは分かりにくい。通行地役権を設置した通路の設置は道路の配置変更に当たると考えてもよいのではないか。
逐条解説に記載されていない条件を答弁していましたが、何を根拠に言っていることなのか。過去の事例集などがあるのでしょうか。確認します。
開発条例の逐条解説・抜粋
逐条解説には具体的には次のように書かれており、村田開発部長の答弁とは違う解釈 もできると思います。市民とともにまちづくりという考え方に従えば、市から事業主に対して変更届けの提出を検討してもらうくらいはやってもよいのではないでしょうか。
+
- 計画内容が異なってくる、例えばマンション計画から宅地分譲に変わる
+そういう大きな変更があった場合などを考えている。
事業主から変更の届け出があれば、市は受理するが、市の方から変更になるので届けを出してというところまではなかなか難しい。
土地利用構想の変更届を出す条件は明文化されているか
今の答弁にあった変更届を出すときの条件は明文化されているか。逐条解説には書いてなかったが。
逐条解説には、土地利用構造の変更ということで、著しい変更である場合は届出が必要ということ、周辺住民との協議での変更で流動的であるケースについては届出不要として運用していると。
あと、その変更の程度が著しいということで、公園の位置だとか道路の配置変更などで周辺住民の大きいものなどを指す、という形で明文化している。
今回の場合は、道路の中にツリーサークル、スピードを抑制するようなクルドサック的なものをですね 、道路のところにつけているので、道路の配置が変更したというところまではいかないのかなという認識を持っている。
周辺住民への影響が大きいというのは分かりにくい。通行地役権を設置した通路の設置は道路の配置変更に当たると考えてもよいのではないか。
逐条解説に記載されていない条件を答弁していましたが、何を根拠に言っていることなのか。過去の事例集などがあるのでしょうか。確認します。
開発条例の逐条解説・抜粋
逐条解説には具体的には次のように書かれており、村田開発部長の答弁とは違う解釈もでき ると思います。市民とともにまちづくりという考え方に従えば、市から事業主に対して変更届けの提出を検討してもらうくらいはやってもよいのではないでしょうか。
- 「土地利用構想に変更」とは、再度周辺住民説明会を開催しなくてはならない様な、著しい変更である場合は届出が必要。周辺住民との協議による変更で、流動的であるケースについては、
説明会が必要でない限り届出不要として運用している。
また、市長の助言、周辺住民の要望を反映したものは、事前相談書の中で図面に反映してもらう。
なお、事前相談書の提出に至ったものは、市長の助言、周辺住民とのやりとりを経過した内容であるため、土地利用構想の変更届を提出する必要はない。- 「変更の程度が著しい」とは、主に周辺住民への影響が大きいもの（公園の位置、道路の配置変更などで周辺住民への影響が大きいものなど）を指す。 なお、周辺住民の要望を反映させる
-改善させる計画変更の場合は、事業主の負担が増えることが多いためで、事業者が変更に応じないことも考えられるため、運用に注意が必要である。計画変更により、他の周辺住民へ負担が生じない場合は、そもそも届出不要として運用すべきである。- 「第8条から第11条までの規定による手続」とは、大規模開発事業が既にトラブルになっている場合、2回の調整会を終えているものと想定される。調整会は、相互の意見・見解の内容を確認、整理するものであり、この段階では相互にある程度理解されているものと考えられるため、調整会の開 催は必要ないものと考えている。
+- 「第8条から第11条までの規定による手続」とは、大規模開発事業が既にトラブルになっている場合、2回の調整会を終えているものと想定される。調整会は、相互の意見・見解の内容を確認、整理するものであり、この段階では相互にある程度理解されているものと考えられるため、調整会の開催は必 要ないものと考えている。
-
過度な負担は、事業主が計画変更に応じなくさせる可能性もある。これまでの事例においても、その後の協議は任意の協議となっていく。
（事業主が計画変更する場合は、一部の計画改善により、その他の部分が改悪にならない様工夫している。これまでの運用では、改善は変更届の対象としていない。）小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例施行規則 逐条解説 （土地利用構想の変更の届出）に関する項
事業主から土地利用構想の変更届が出たら市はさかのぼって手続きを求めるか
もし事業主が土地利用構想の変更届を出すことになったら、市長はその事業主に対し、さかのぼって手続きを行うよう求めるか。たとえば、新プランの縦覧や意見書の提出などから始めるよう求めるか。
事業主から土地利用構想の変更届が出てくれば、再審議を検討する。
変更届出に関係なく、土地利用審議会を再度開く必要があるのでは
変更届を出す出さないと関係なく、ここまでプランが変わると、土地利用審議会を再度開く必要があるのではないか。
これから出る土地利用審議会の答申は、以前のプランに対するもの。新プランに対する答申をもらう必要があると思うがどうか。
事業主から土地利用構想の変更届が出てくれば、再審議を検討し、再度土地利用審議会を開くかどうか検討となる。
ただ、土地利用目的に変更がなく、住民との協議による変更内容だけであれば、再審議はしないということでの運用をしている。
土地利用構想の届出が出てきた時に検討という形と考えている。
私が図面を見ても、大きく変わっていると感じる。
通行地役権を設定して、周遊するような通路が設定 されると、周辺住民にとってかなり影響が大きいと思う。変更届が出されなくても土地利用審議会を開かないと。
土地利用審議会を意味なきものにするのか
小平市の国民健康保険運営協議会（国保運協）はまったく意味をなさなくなっているという指摘があったように、土地利用審議会も、一部で意味のない答申を出してしまうことになる。考えていただきたい。
市長が認めたときと書かず、東京都の審査基準によると書いてはどうか
小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例施行規則の別表第6に「道路の両端が他の道路に接続すること。ただし、市長が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認めたときは、袋路状道路とすることができる。」とある。
前回、市長が認めたときというのは、東京都の審査基準を満たすときという旨の答弁だったが、そのことは条例のどこにも記載がない。
市の開発事業の手引きに「隅切り、道路幅員及び転回広場等は、東京都の基準及び市との協議による。」と注釈があるが、これをもって「市長が認めるのは、東京都の審査基準を満たす場合」と解釈するのは無理がある。
市長の裁量権逸脱を指摘する声もある。市長が認めたときと書くよりも、東京都の審査基準によると書いてはどうか。
開発事業において最終的に合意するのは市長であることから、市長が認めたときとの記述で整理をしている。
なお審査基準等の実務上の内容は開発事業の手続に記載しており、内容は東京都の審査基準を基本としている。
結局、市長が認めたときというのは、東京都の審査基準によるといういこと。
でも東京都の審査基準を見てもわからないことが多い。電話をして問い合わせをして、しばらく待って、深掘りしていくとやっと分かる。
6メートルの幅員さえあれば、袋路状道路で転回広場がなく ても法律違反ではない
これは都市計画法と建築基準法が元になっている話で、驚くことに6メートルの幅員が道路にあれば、袋路状道路であっても、転回広場がなくても、法律に違反していることはならない。
でもそれだと袋路状道路ばかりで転回広場もないまちになってしまう。そこで建前として袋路状道路はダメですと。もしどうしても袋路状になる場合は、転回広場を設けなくてはならないと建前で言っている状況だと私は理解した。
「袋路状道路には開発許可出さない」と条例に書いてもよいという弁護士見解も
ただ、先日、まちづくりアドバイザーの弁護士相談会にいらした弁 護士の方から、条例で「長い袋路状道路を設けたら開発の許可を出さない」としても法的には問題なく、市長の裁量権逸脱にならないということだった。
法律解釈はさまざまあると思うので、今聞いても答弁は難しいと思うのでまた別途確認するが、今の時点でコメントがあれば。
（コメントなし）。
この辺は難しいことなので、また確認する。
もし市の条例で「長い袋路状道路はダメ、開発許可を出さない」と言っても法的に問題ないのなら、そう言ってしまえばよい。
そんなことをしたら土地が売れなくなり土地の価格や流動性が大幅に下がるという懸念がひとつあると思うが、それならそれでよいという考え方もひとつできる。
一時的問題が生じても長期には条例に合った土地の売買や開発が行われるのでは
つまり、そういう縛りがあれば、土地を売ろうとする人は、袋路状道路を設けなくて済むような土地の形で売ろうとする。
土地を買おうとしている開発事業者は、袋路状道路を設けなくて済むような土地利用の仕方を考える。
さらに、土地を買おうとしている開発事業者は、土地を売ろうとする人に「こういう形なら、うちはこれくらいの金額で買える」とアドバイスする。
条例に「自主的協議が必要。長い袋路状路はダメ」と明記されていればどういうことが起こるか。住民と自主協議を行い、長い袋路状路を設けず、それでも利益をきちんと出せる開発事業者だけが土地を購入できることになる。
一時的に土地の価格が安くなり、流動性も下がるかもしれない。しかし長い目で見れば、そういった優良な事業者が増え、よいまちがつくられる。多少高くついたとしても住みたいという住民が集まり、土地の売買価格も上がり、同じような機会を狙う事業者が集まれば流動性も上がってくるのではないか。
そういう可能性もひとつ考えられるのでは。
市としては袋路状道路が駄目とは思っていない。基本的には袋路状道路でも条件を整えれば合法な扱いでできる。
小平市の土 地柄、なかなか短冊状の土地ということで、袋路状ができやすいというか、そういう土地柄なので、これを袋路状が駄目と言うと、土地の売買に影響してくると考えている。
制約がかなりきつくなると考えている。そこはなかなか書きぶりをそのように書くこと自体はなかなかできないと考えている。
このあたりはシミュレーションをしてみないと分からないが。
調整会の傍聴人定員は可能な限り配慮すると要領に書けばよいのでは
本年10月に行われた土地利用構想に係る調整会第1回目で傍聴人数が当初制限されていたため混乱があった。
小平市審議会等の会議の公開に関する事務取扱要領（第3条）には「傍聴人の定員は、原則として10人以内とする。ただし、会議の議長が特に認める場合は、この限りでない。」とある。
しかし当初、議長（市）は超過人数を認めない状況だった。要領を「傍聴人の定員は、場所、日時、当日の状況に応じて、可能な限り配慮する」とすればよいのではないか。
小平市審議会等の会議の公開に関する事務取扱い要領では、庁舎内の会議室を前提とし、その広さや定員から、傍聴人の定員を10人以内と定めている。
また、傍聴人に会議資料等を配布する場合には、事前に準備している配布部数を超過する傍聴人を当日、急遽受け入れることは難しいという事情もある。
現行の規定でも、庁舎以外の施設を利用して開催する場合や、事前に多くの傍聴者が見込まれる場合など、会議の状況に即した議長の柔軟な判断・配慮を制限するものではなく、当該要領を改正するには及ばないと考えている。
今、議長の柔軟な判断でしていただけるという言葉があったのでよいと思う。
まちづくりは土地売却より前に始まるという観点を施策に取り入れては
今回、まちづくりは土地が売却される前から始まっていることが分かった。この観点を施策に取り入れてはどうか。
条例においては、事業主の責務として開発事業の内容を都市計画マスタープランの方針に適合させることを定めており、内容は土地取引行為を計画している段階の事業主も認識しているものと考えている。
（この質問については）土地をどういう形で売れば市の条例に合致し、周辺住民が快適に暮らせる開発にできるのかといったことを、土地を売る前から周辺住民と話し合って考えることも必要と思い、たとえばそういうことができるアドバイザーを派遣したらどうかという意味で提案した。
それに対して（担当課とやり取りした中では）土地の売買においては、事前にその土地が売られることが知られてしまうと、いたずらに利益を求めるような事業者が出てきて、たとばその周辺を購入する業者が現れたりするので、相当慎重に進めなければならないといった話を聞いた。たしかにそうだなと思った。
しかしよく考えてみると、条例に「袋路状道路はダメです」ときちんと書いてあって、開発許可は出さないということが確定しているなら、土地を売る際も袋路状道路にならない売り方を考える。条例を変更すれば、そういうよい影響もあるのかなとも思う。
条例の不備を運用でカバーする最後の砦は市長だが、今回出てこなかったのはなぜか
条例の不備を運用でカバーする際、最後の砦は市長だ。たとえば今回、市長が直接事業主に対し協議に応じるよう促すこともできたはずだ。市長の見解は。
市としては事業主に対し、周辺住民と話し合いの場を自主的に持ち協議を行うよう行政指導をしていることから、私が直接指導を行う必要はないものと考えている。
今回、とある事情がなければ、行政指導を続けていても、事業主は自主的協議に応じてくれなかったと私は思っている。
そういったとき、市長は会社で言えば社長。社長が出てきて一言、自主的協議を行ってくださいとお願いするだけで、ずいぶん状況が変わる。
そういったことをしていただきたい。
回田町の開発を巡る問題でも市長は何らかの行動を起こしたのか
回田町の開発でも、市民とともにまちづくりという点がひとつの焦点だ。子どもたちの安全が脅かされている状況の打開に向け、開発条例では対応し切れない部分で、運用でのカバーという観点から、市長は、関係者と協議することは行ってきたか。協議していない場合、他に何らかの行動を取ってきたか。
市としては、事業主と法令や基準に沿った整備を行う協議をするとともに、必要に応じて条例では対応しきれないフットパスや避難通路など公共施設等の設置についても行政指導をしていることから、私が直接協議等を行う必要はないものと考えている。
いつも思うが、市長はできることを最大限しているのかが疑問。
人事を尽くすことで大きく状況を動かしている小平市民の事例を紹介する
マスクと黙食の請願、今年3月に前回一致で採択された請願第12号「市立小中学生の健全な成長発達のために教育活動における制限の緩和を求めることについて」が出されたとき、お名前を出してよいとおっしゃったのでお名前を出すが、請願者の小平市民、小野真帆さんの話をちょっとさせてもらう。
マスクや黙食について国が求めているよりも過剰な制限を子どもたちに課しているという状況が、小平市内だけではなく全国的にも解消しないから、小野さんが、全国の同じような問題意識をもつお母さん方とつながり、全国規模で子どもたちの声をアンケートで集めて、まとめてそれを全国の自治体に送付して改善を要望した（併せて質問状を送った）。
つい先日は伊藤議員と一緒に文部科学省の副大臣のところに要望書を出しに行った。そこで時間を取ってお話もされた。そうしたら、ほどなく、文科省から、黙食は必ずしも必要ではないといった通知が出た。
さらに、コミュニケーション能力にも影響が出るという話があるといったことも通知の中に書いてある。
人事を尽くして天命を待つということわざがある 。私も、この請願の活動のとき、なるべく人事を尽くせるように頑張って皆さんと一緒にできる限り活動してきた。
それが最終的に議会で全会一で採択していただくに至ったと思っている。
子どもたちの命に関わる問題でもあるのに、市長は人事を尽くしているのか
市長は、回田町の開発のところで、こういった人事を尽くすようなことはしてきたか。
関係者と土地の関係で難しいところがあるという話を聞いているが、誠意を持って市長が関係者のところにお願いしに行ったら、状況が打開されるかもしれない。
市長に対してあまりよいイメージを持っていない関係者かもしれないが、そういう時は、関係者とつながりの深い方を介して話されてもよい。
そのような、子どもたちの交通の安全、命に関わるようなことについて、市長は人事を尽くしてきたか。
回田町の開発については、周辺住民から市長へ直接連絡もあり、状況等をきちんと確認するようにと我々も指示を受けている。
その指示を受け、請願18号も受け、市の中で関係する5課を課長筆頭にいろいろなアイデア出し等を行い、いろいろ調整している。
市長には適宜、その状況報告も担当職員が説明しているが、内容は市長の意向を受けての説明なので、基本的には同じ意向で行われていると考えている。
市長が実際に顔と顔を合わせて、誠心誠意お願いすれば状況が変わってくると思う。
条例と運用の不備や、市長の不作為が多くの関係者を不幸にしている、すぐに改善を
まとめると、現状の条例は、言ってしまえばおためごかし。「市民とともにまちづくり」とか「袋路状道路は認めない」といったことが書かれている。
市民から見ればすばらしい条例だと思うが、実際はそうではない。事業主は自主的協議になかなか応じないし、袋路状道路もつくられる。市民を期待させて裏切る条例。
一方で事業主にとっては後出しルールになっている。自主的協議をしなければならないことや、いつの時点でしなければならないといったことは、条例のどこを読んでも書いていない。
事業主は、手続きにある説明会や調整会だけやっていれば開発が進んでいくと思って土地を買ったのに、後から自主的協議を早くしてくれとしつこく言われてしまう。これはフェアでないと感じるはず。
さらに市の職員にとっては、市民から責められ、事業主もまったく対応してくれず、間に挟まれ条例のおためごかしに苦しめられる状況。
さらに言えば、担当職員に任せているからという理由で、上司がその場に来て助けてくれることもないように見えます。
これはすぐにでも改善が必要。市長は住民が苦しんでいることだけではなく、部下が苦しんでいる状況を見て、何も行動を起こさない。人事を尽くさないのは本当に冷たい。
条例をすぐに改善できなくてもよいが、自分が出て行って運用でカバーすればよい。そういったこともしてくれないのは本当に残念。ぜひ改善していただきたい。
以上