（2）東京サレジオ学園北側の大規模開発について
+（2）東京サレジオ学園北側の大規模開発について
～まちづくりには事業主と周辺住民との充分な話し合いが不可欠です～
📄会議録を見るまとめ
@@ -30,7 +30,7 @@概要
本年、上水南町4丁目の東京サレジオ学園北側の土地約9,200㎡が、トヨタホーム（株）に売却されることとなった。
黄色で囲んだあたりが売却地です。
小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例（以下、条例と呼ぶ）に従い、土地利用構想届出がなされた。
その後、本年6月25日に、事業計画の概要に関する説明会が開催され、7月に、周辺住民からさまざまな意見書が提出された。
条例に定める手続き上、今は、事業者からの見解書提出を待っている段階である。
📅 質問時点での進捗状況
一般質問を行った令和4年9月9日時点での大規模開発手続きの進捗状況は、次の開発の手続きフロー図で「次ココ」と書いてある手前です（クリック／タップで拡大します）。
なお、フロー図を見ると調整会の後に開催されるように見える土地利用審議会は、今回、調整会より前に行われました。住民からの意見書を受領した後の8月9日に開催されています。
実は、土地利用審議会の開催時期について、条例（下記）に記載がありません。ほかの案件と一緒に審議するなど、開催時期は前後するようです。
（土地利用構想に係る指導又は助言）
市長は、第8条第2項の規定による土地利用構想の届出があった場合において、安全で快適なまちづくりを推進するために必要があると認めるときは、大規模開発事業主に対し、都市計画マスタープランの方針に適合させるために必要な指導又は助言を行うことができる。
2 市長は、前項の指導又は助言を行うに当たっては、第42条第1項に規定する小平市土地利用審議会の意見を聴くことができる。
今回のやり取りで、フロー図の表記が誤解を招くことが判明したため、修正を検討しているようです。
条例第5条に、事業主の責務が次のとおり記載されている。
事業主は、安全で快適なまちづくりを推進するため、開発事業を行うに当たっては、その内容を都市計画マスタープランの方針に適合させ、自らも地域社会の一員としての社会的使命を自覚し、市民とともにまちづくりを行うものとする
まさに、市民とともにまちづくりを行ってほしいという願いをもつ周辺住民が、小平市民等提案型まちづくり条例を活用し、地区まちづくり協議会設立に向け準備会を登録するなどの活動と並行して、事業者に話し合いの機会を求めている。しかし、実現していない状況がある。そこで、市に質問する。
（新着情報）9月1日、事業者から、隣接住民と話し合いを行うと連絡があった
なお、この9月1日付で、事業者より、隣接されている住民の方々と話し合いするという連絡があったことをここでお知らせしておく。
ここにきて、事業者からやっと、住民の求めに応じて話し合いをするというお知らせをいただきました。しかし、隣接している住民のみが対象の予定です。
その後の顛末を見ると痛感しますが、本来、事業者のためにも、もっと早い時期から、隣接住民だけではなく周辺住民も含めた話し合いを行う必要があると思います。
でなければ、市民とともにまちづくりはできません。
東京サレジオ学園のすばらしい環境
中を見せていただいたが、東京サレジオ学園は、非常にすばらしい環境。
サレジオ会創立者のドン・ボスコ（ジョヴァンニ・メルキオッレ・ボスコ）氏は、青少年の教育には優れた教育者と豊かな教育環境が必要であり、「人間は幼い日の心象に焼き付けられたイメージを生涯持ち続ける」とされた。
親と別れて家を離れた子どもたちの心に、できるだけ美しい原風景を残したいという思いを持たれていたそうだが、まさにそういったことが実現されている場所と感じた。
東京サレジオ学園が北側の土地を売却することになった理由
ただ、外観からは分かりにくいが、建物が老朽化して年間の維持費がかかっている。
また、国の方針で、児童養護施設は、より小規模で、家庭的な環境にしようとなってきた。
東京サレジオ学園は、今100人弱のお子さんがいて小規模ではないので、国の方針に基づいて政策誘導的な措置が行われ、措置費や総助金等の見直しが行われている。
例えば20人から30人の児童養護施設で国から100もらえるとすると、東京サレジオの施設では66くらいしかもらえない。
また、自立支援専門のソーシャルワーカーや心理職といった専門職の数も、小規模施設と東京サレジオ学園規模の施設とで同じ人数しか付けてもらえない、そういった理由で経営が厳しくなってくるところがある。
🔍 児童養護施設に関する国の方針
調べ切れていませんが、国の方針については、次の資料がまとまっていると思います。
里親や小規模施設の、家庭的な環境で子どもに育ってもらおうという趣旨のようです。しかし、一方で、里親を転々とすることになる子どもがいたり、結局コスト削減なのではないかという声もあります。別途調査が必要と思います。
小規模化と施設機能の地域分散化による家庭的養護の推進
+
概要
本年、上水南町4丁目の東京サレジオ学園北側の土地約9,200㎡が、トヨタホーム（株）に売却されることとなった。
備考
黄色で囲んだあたりが売却地です。
小平市開発事業における手続及び基準等に関する条例（以下、条例と呼ぶ）に従い、土地利用構想届出がなされた。
その後、本年6月25日に、事業計画の概要に関する説明会が開催され、7月に、周辺住民からさまざまな意見書が提出された。
条例に定める手続き上、今は、事業者からの見解書提出を待っている段階である。
📅 質問時点での進捗状況
一般質問を行った令和4年9月9日時点での大規模開発手続きの進捗状況は、次の開発の手続きフロー図で「次ココ」と書いてある手前です（クリック／タップで拡大します）。
なお、フロー図を見ると調整会の後に開催されるように見える土地利用審議会は、今回、調整会より前に行われました。住民からの意見書を受領した後の8月9日に開催されています。
実は、土地利用審議会の開催時期について、条例（下記）に記載がありません。ほかの案件と一緒に審議するなど、開催時期は前後するようです。
（土地利用構想に係る指導又は助言）
市長は、第8条第2項の規定による土地利用構想の届出があった場合において、安全で快適なまちづくりを推進するために必要があると認めるときは、大規模開発事業主に対し、都市計画マスタープランの方針に適合させるために必要な指導又は助言を行うことができる。
2 市長は、前項の指導又は助言を行うに当たっては、第42条第1項に規定する小平市土地利用審議会の意見を聴くことができる。
今回のやり取りで、フロー図の表記が誤解を招くことが判明したため、修正を検討しているようです。
条例第5条に、事業主の責務が次のとおり記載されている。
事業主は、安全で快適なまちづくりを推進するため、開発事業を行うに当たっては、その内容を都市計画マスタープランの方針に適合させ、自らも地域社会の一員としての社会的使命を自覚し、市民とともにまちづくりを行うものとする
まさに、市民とともにまちづくりを行ってほしいという願いをもつ周辺住民が、小平市民等提案型まちづくり条例を活用し、地区まちづくり協議会設立に向け準備会を登録するなどの活動と並行して、事業者に話し合いの機会を求めている。しかし、実現していない状況がある。そこで、市に質問する。
（新着情報）9月1日、事業者から、隣接住民と話し合いを行うと連絡があった
なお、この9月1日付で、事業者より、隣接されている住民の方々と話し合いするという連絡があったことをここでお知らせしておく。
備考ここにきて、事業者からやっと、住民の求めに応じて話し合いをするというお知らせをいただきました。しかし、隣接している住民のみが対象の予定です。
その後の顛末を見ると痛感しますが、本来、事業者のためにも、もっと早い時期から、隣接住民だけではなく周辺住民も含めた話し合いを行う必要があると思います。
でなければ、市民とともにまちづくりはできません。
東京サレジオ学園のすばらしい環境
中を見せていただいたが、東京サレジオ学園は、非常にすばらしい環境。
サレジオ会創立者のドン・ボスコ（ジョヴァンニ・メルキオッレ・ボスコ）氏は、青少年の教育には優れた教育者と豊かな教育環境が必要であり、「人間は幼い日の心象に焼き付けられたイメージを生涯持ち続ける」とされた。
親と別れて家を離れた子どもたちの心に、できるだけ美しい原風景を残したいという思いを持たれていたそうだが、まさにそういったことが実現されている場所と感じた。
東京サレジオ学園が北側の土地を売却することになった理由
ただ、外観からは分かりにくいが、建物が老朽化して年間の維持費がかかっている。
また、国の方針で、児童養護施設は、より小規模で、家庭的な環境にしようとなってきた。
東京サレジオ学園は、今100人弱のお子さんがいて小規模ではないので、国の方針に基づいて政策誘導的な措置が行われ、措置費や総助金等の見直しが行われている。
例えば20人から30人の児童養護施設で国から100もらえるとすると、東京サレジオの施設では66くらいしかもらえない。
また、自立支援専門のソーシャルワーカーや心理職といった専門職の数も、小規模施設と東京サレジオ学園規模の施設とで同じ人数しか付けてもらえない、そういった理由で経営が厳しくなってくるところがある。
🔍 児童養護施設に関する国の方針
調べ切れていませんが、国の方針については、次の資料がまとまっていると思います。
里親や小規模施設の、家庭的な環境で子どもに育ってもらおうという趣旨のようです。しかし、一方で、里親を転々とすることになる子どもがいたり、結局コスト削減なのではないかという声もあります。別途調査が必要と思います。
小規模化と施設機能の地域分散化による家庭的養護の推進
- 児童養護施設の7割が大舎制で、定員100人を超えるような大規模施設もあることから、家庭的養護の強力な推進が必要である。
- 今後は、施設の小規模化と施設機能の地域分散化を進め、
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- 開発区域内の道路の原則的な幅員が6m以上のケース。道路の延長が120mを超える場合には、120m区間ごとに、転回広場を1箇所設置する必要がある。また、道路の延長が60mを超え、120m以下の場合にも、原則、道路の幅員を6m以上にする必要があるが、転回広場を2箇所以上設置する場合には、道路の幅員を5m以上にすることが可能。
- 道路の延長が35mを超え、60m以下で、道路の幅員が5m以上のケース。このケースについては、転回広場を1箇所設置する必要がある。
- 道路の延長が35m以下で、道路の幅員が4.5m以上のケース。
-備考これは、開発事業の手引き（令和3年4月改定版）の27ページに記載されている、東京都審査基準（令和2年4月版）の内容です。
「東京都の審査基準を満たす場合は認める」と書けばよいのでは
結局、東京都の審査基準ということ。であれば、市長が避難および通行の安全上、支障がないと認める場合とはどういうことか。
「東京都の審査基準を満たす場合は認める」と書けばよいのではないか。
東京都の基準によると、歩行者専用道路や公園などを設置することにより人が通り抜けできることが望ましいとしつつも、避難および車両の通行に支障がないよう配慮して転回広場を設置することで、避難および通行の安全上支障がないとしている。
道路は通り抜けを原則とする。袋路状の道路は、通過交通が生じる心配はなく、配置計画の質が高ければ良好な住環境の形成が可能である等の利点もあるが、防災上の観点からみて好ましいものではない。
やむを得ず行き止まり道路とする場合には、避難と車両の通行に支障のないように配慮して、自動車が転回できるスペース（転回広場）を設置する。また、歩行者専用道路、公園あるいは他の道路に接続する幅員2m以上のフットパスや避難通路などを設け、人が通り抜けできるようにすることが望ましい。
都市計画法の規定に基づく開発行為の許可等に関する審査基準及び、宅地造成等規制法の規定に基づく宅地造成に関する工事の許可の審査基準（令和4年4月1日版）／50ページ
備考やむを得ず、の前提があっての話なんですよね…。
市においても、東京都の審査基準に準じ、道路の延長に応じて転回広場を設置した場合には、避難および通行の安全上支障がないものと認めている。
「市長が認める場合」は、「市長が独自に判断して決めた場合」ではないのか
「市長が認める場合」と書かれていると、避難および通行の安全上支障がないといったことを市長が独自に判断して決めるとも読めるが、そういう意味ではないということでよいか。
市長は小平市の代表者。組織的な市としての判断を下すときには、要綱上、条例上、市としての判断を表記するときには、市長が判断するとしている。
（事前の情報交換の中では）特殊な事例などがあった場合も、総合的な判断で認める可能性があるので、市長が、という表現を使っているとも聞いた。
最後の転回広場から行き止まりまでの間隔が基準に違反しているのでは
東京都の審査基準には次のとおり書かれている。
5 行き止まり道路
（2）転回広場の設置間隔
転回広場を1箇所設置する場合は、原則として起点から 35m（幅員6m以上の道路にあっては60m）以上終点寄りの位置に設置すること。複数個設置する場合は、1個は終端部付近に設置し残余は原則として等分に配置すること。
◎転回広場の配置例
○ 幅員6m以上（120mを超える場合）
※（240m＜L≦360m：接続先道路から終端までの距離）
L1：60m 以上 ①：5.5m 以上 32.5m 以内
都市計画法の規定に基づく開発行為の許可等に関する審査基準及び、宅地造成等規制法の規定に基づく宅地造成に関する工事の許可の審査基準（令和4年4月1日版）／51ページ
つまり、袋小路で道路延長が今回の構想のように240mより長く360m以下の場合、行き止まりに一番近い転回広場は、上図①にあるように、行き止まりの端から32.5m以内の間隔を空けて設置しなければならない。
しかし、今回事業者から提示されている構想では、最後の転回広場から行き止まりまでの間隔を測ると約41mある。これは周辺住民の方が見つけられたことで、よく気付かれたなと思うが。
基準に違反していることにならないか。
今現在、土地利用構想の手続き段階。今後土地利用構想の手続きが終了し、開発事業の手続きを開始する際に、事業主が東京都と市に事前相談書を提出し、整備基準に基づいて今後協議が行われる。
今回、東京都の基準にはあるが、市にはまだ基準がないので、東京都の基準の内容まで指導することは難しい。
今後、東京都の指導により不可となった場合については、当然許可はおりないので、再度協議をやり直すことになると考えている。
市の基準と東京都の基準で差異がある理由は。
東京都の基準を参考にしているが、細かいところまで市が全部を求めているというところではない。
最終的には東京都の許可によるので東京都基準によるが、その前段で、市の同意を条件として、市の基準があり、さらに東京都の基準があるということ。
差異としては、東京都と市の考え方が若干違うのかなというところ。
32.5m以内というルールに違反していても許可された事例があるということか
この32.5m以内にしなければならないというルールに関しては、違反していたとしても、東京都は認可を出す可能性があるという考えでよいか。
市にはその基準がなく、東京都の方にあるので、東京都が最終的な判断をして許可を出すが、今までもそういう事例はあるということで伺っている。
事例があるというのはどういうことか。32.5m以内を超えて許可された事例があるということでよいか。
そのとおり。
備考のちほど確認したところ、事例があると答えたのは事業者だそうです。
東京都の審査基準を守らなくても許可が下りることがあるのか
そうすると、東京都の審査基準をどこまで守ればよいか分からなくなってくるが、どういうことか。
現地の状況や地形に合わせてその都度判断をしていくということで許可が下りている。
備考🔍 法に違反していなければ、審査基準を満たさなくともよい場合も
小平市の開発に関して審査を行う、多摩建築指導事務所の開発指導二課に電話で確認しました。
残念ながら、法に違反していなければ、審査基準を満たさなくとも許される場合があるようです。
❓ 32.5m以内という基準を満たしていなくとも許可が出るのか。
+
備考これは、開発事業の手引き（令和3年4月改定版）の27ページに記載されている、東京都審査基準（令和2年4月版）の内容です。
「東京都の審査基準を満たす場合は認める」と書けばよいのでは
結局、東京都の審査基準ということ。であれば、市長が避難および通行の安全上、支障がないと認める場合とはどういうことか。
「東京都の審査基準を満たす場合は認める」と書けばよいのではないか。
東京都の基準によると、歩行者専用道路や公園などを設置することにより人が通り抜けできることが望ましいとしつつも、避難および車両の通行に支障がないよう配慮して転回広場を設置することで、避難および通行の安全上支障がないとしている。
道路は通り抜けを原則とする。袋路状の道路は、通過交通が生じる心配はなく、配置計画の質が高ければ良好な住環境の形成が可能である等の利点もあるが、防災上の観点からみて好ましいものではない。
やむを得ず行き止まり道路とする場合には、避難と車両の通行に支障のないように配慮して、自動車が転回できるスペース（転回広場）を設置する。また、歩行者専用道路、公園あるいは他の道路に接続する幅員2m以上のフットパスや避難通路などを設け、人が通り抜けできるようにすることが望ましい。
都市計画法の規定に基づく開発行為の許可等に関する審査基準及び、宅地造成等規制法の規定に基づく宅地造成に関する工事の許可の審査基準（令和4年4月1日版）／50ページ
備考やむを得ず、の前提があっての話なんですよね…。
市においても、東京都の審査基準に準じ、道路の延長に応じて転回広場を設置した場合には、避難および通行の安全上支障がないものと認めている。
「市長が認める場合」は、「市長が独自に判断して決めた場合」ではないのか
「市長が認める場合」と書かれていると、避難および通行の安全上支障がないといったことを市長が独自に判断して決めるとも読めるが、そういう意味ではないということでよいか。
市長は小平市の代表者。組織的な市としての判断を下すときには、要綱上、条例上、市としての判断を表記するときには、市長が判断するとしている。
（事前の情報交換の中では）特殊な事例などがあった場合も、総合的な判断で認める可能性があるので、市長が、という表現を使っているとも聞いた。
最後の転回広場から行き止まりまでの間隔が基準に違反しているのでは
東京都の審査基準には次のとおり書かれている。
5 行き止まり道路
（2）転回広場の設置間隔
転回広場を1箇所設置する場合は、原則として起点から 35m（幅員6m以上の道路にあっては60m）以上終点寄りの位置に設置すること。複数個設置する場合は、1個は終端部付近に設置し残余は原則として等分に配置すること。
◎転回広場の配置例
○ 幅員6m以上（120mを超える場合）
※（240m＜L≦360m：接続先道路から終端までの距離）
L1：60m 以上 ①：5.5m 以上 32.5m 以内
都市計画法の規定に基づく開発行為の許可等に関する審査基準及び、宅地造成等規制法の規定に基づく宅地造成に関する工事の許可の審査基準（令和4年4月1日版）／51ページ
つまり、袋小路で道路延長が今回の構想のように240mより長く360m以下の場合、行き止まりに一番近い転回広場は、上図①にあるように、行き止まりの端から32.5m以内の間隔を空けて設置しなければならない。
しかし、今回事業者から提示されている構想では、最後の転回広場から行き止まりまでの間隔を測ると約41mある。これは周辺住民の方が見つけられたことで、よく気付かれたなと思うが。
基準に違反していることにならないか。
今現在、土地利用構想の手続き段階。今後土地利用構想の手続きが終了し、開発事業の手続きを開始する際に、事業主が東京都と市に事前相談書を提出し、整備基準に基づいて今後協議が行われる。
今回、東京都の基準にはあるが、市にはまだ基準がないので、東京都の基準の内容まで指導することは難しい。
今後、東京都の指導により不可となった場合については、当然許可はおりないので、再度協議をやり直すことになると考えている。
市の基準と東京都の基準で差異がある理由は。
東京都の基準を参考にしているが、細かいところまで市が全部を求めているというところではない。
最終的には東京都の許可によるので東京都基準によるが、その前段で、市の同意を条件として、市の基準があり、さらに東京都の基準があるということ。
差異としては、東京都と市の考え方が若干違うのかなというところ。
32.5m以内というルールに違反していても許可された事例があるということか
この32.5m以内にしなければならないというルールに関しては、違反していたとしても、東京都は認可を出す可能性があるという考えでよいか。
市にはその基準がなく、東京都の方にあるので、東京都が最終的な判断をして許可を出すが、今までもそういう事例はあるということで伺っている。
事例があるというのはどういうことか。32.5m以内を超えて許可された事例があるということでよいか。
そのとおり。
備考のちほど確認したところ、事例があると答えたのは事業者だそうです。
東京都の審査基準を守らなくても許可が下りることがあるのか
そうすると、東京都の審査基準をどこまで守ればよいか分からなくなってくるが、どういうことか。
現地の状況や地形に合わせてその都度判断をしていくということで許可が下りている。
🔍 法に違反していなければ、審査基準を満たさなくともよい場合も
小平市の開発に関して審査を行う、多摩建築指導事務所の開発指導二課に電話で確認しました。
残念ながら、法に違反していなければ、審査基準を満たさなくとも許される場合があるようです。
❓ 32.5m以内という基準を満たしていなくとも許可が出るのか。
- 当該の開発については、審査の手続きで調整中。案件について、結論がどうなのかはお答えできない
- 指摘の、審査基準マニュアルP51については、P50に記載の「都市計画法施行規則第 24条第5号」が法律。そのほかの数字は、こちらでの基準。
- 法律は命令なので、そこに抵触している場合は許可にならない。
@@ -73,7 +73,7 @@- P51に記載されている5.5mや32.5mといった数字の根拠については、明確に書いているものがない。
- 5.5mの方は、同P53に示されているように、切り返しができるように5.5mになっていると思われる。
- 32.5mの方は、建築基準法施行令第144条の4に「道に関する基準」があり、ここに35mという数字が出てくるので、それを準用しながら決められたものと思われる。
-袋小路として市内最長を更新するような前例をつくってよいのか
これも、32.5m以内を見つけた方が確認されたことだが、今回構想のケースは、市内にある袋小路の長さとして最長級の1つのようだ。
備考🔍 小平市内で200m以上ある行き止まり道路のリスト
ある方が、小平市内で200m以上ある行き止まり道路のリストをつくってくださいました。次のマップに赤線でひいた道路です。
距離はマップ上の目測です。
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袋小路として市内最長を更新するような前例をつくってよいのか
これも、32.5m以内を見つけた方が確認されたことだが、今回構想のケースは、市内にある袋小路の長さとして最長級の1つのようだ。
🔍 小平市内で200m以上ある行き止まり道路のリスト
ある方が、小平市内で200m以上ある行き止まり道路のリストをつくってくださいました。次のマップに赤線でひいた道路です。
距離はマップ上の目測です。
- 約255m：花小金井3丁目
- 約249m：花小金井3丁目
- 約245m：鈴木町
@@ -123,6 +123,6 @@- tips→:意見書を反映するため事業主が考慮の末、変更したもの。この変更が周辺住民に及ぼす影響は、今後、事業主と周辺住民との話し合いで解決するよう指導していく。
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